La construcció d’un habitatge comporta realitzar diversos tràmits i gestions que cal dur a terme abans de l’inici i posteriorment a l’acabament de l’obra. La recent publicació i posada en marxa de la Llei d’Ordenació de l’Edificació, pretén aclarir i regular alguns d’aquests aspectes, encara que molts queden fora de l’àmbit d’aquest, essent regulats per altres reglaments i normatives de caràcter estatal, autonòmic o local

Amb aquest document doncs, es pretén donar una visió general d’aquestes gestions per tal de facilitar la seva tramitació i servir-ne de guia, sense entrar en la fase d’obra, ja que aquesta comporta obligatòriament la presencia dels tècnics i per tant la seva supervisió i control dels treballs efectuats.

La fase de Projecte

El pas previ a l’inici de qualsevol obra per part d’un client-promotor, és la contractació del PROJECTISTA i la definició de les condicions que regularan la relació entre el client i el tècnic definint el tipus de treball que ha de dur a terme i els condicionats que s’hauran de tenir en compte.

Caldrà definir per part del client, quins són els seus criteris i objectius pel que fa a l’edificació per tal d’evitar malentesos posteriors. Caldrà així mateix, tenir en compte que existeix una sèrie de normativa i reglamentació de caràcter obligatori que s’ha de complir, i que pot estar en contradicció amb els paràmetres inicials establerts pel client-promotor i que per tant s’hauran de modificar per adaptar-los a aquesta.

Caldrà realitzar a partir dels requisits bàsics i del tipus d’obra a efectuar un PROJECTE D’EDIFICACIÓ que defineixi tots i cadascun dels paràmetres de l’obra. Per poder-ho definir completament, caldrà contractar i realitzar un ESTUDI GEOTÈCNIC DEL TERRENY, que permeti definir el tipus de terreny on s’assentarà l’edifici i permetre d’aquesta forma definir correctament el tipus de fonaments necessaris.
Formant part d’aquest projecte de construcció, caldrà disposar, si procedeix, dels PROJECTES TÈCNICS ACCESSORIS com són els d’instal·lacions, accés a les telecomunicacions, etc.

Tanmateix i d’acord amb el que s’estableix en matèria de seguretat i salut, caldrà disposar del corresponent ESTUDI DE SEGURETAT I SALUT o ESTUDI BÀSIC DE SEGURETAT I SALUT que definirà els riscos i mesures preventives a aplicar durant l’execució de l’obra. Aquest document l’haurà de redactar o bé el tècnic que redacti el projecte o bé el COORDINADOR DE SEGURETAT I SALUT EN FASE DE PROJECTE, quan en aquesta fase hi intervingui més d’un projectista.

La llicencia d’obres

Per tal de poder dur a terme les obres projectades en les condicions, qualitat i seguretat establertes per les normes de la bona construcció i la legislació vigent, s’haurà de comptar amb la direcció facultativa de les obres. Aquesta, estarà formada pel DIRECTOR D’OBRA, responsable del desenvolupament de l’obra, des del punt de vista tècnic, estètic, urbanístic i mediambiental d’acord amb el projecte, la llicencia i el contracte; el DIRECTOR EXECUTIU que és el director de l’execució de l’obra, responsable de controlar qualitativa i quantitativament la construcció i la qualitat de lo edificat; i el COORDINADOR DE SEGURETAT EN FASE D’EXECUCIÓ, tasca que podrà desenvolupar qualsevol dels anteriors i que supervisarà i vetllarà per que es compleixin les condicions de seguretat i salut necessàries per garantir la seguretat i la salut de les persones que treballen en l’obra.

És per tant que, un cop contractats els serveis d’aquests tècnics, i amb els corresponents documents que ho avalen (documents d’ASSUMEIX DE DIRECCIÓ D’OBRES), conjuntament amb el projecte d’edificació i complimentats els impresos i altres annexes, podrem tramitar la sol·licitud de LLICENCIA D’OBRES A L’AJUNTAMENT . Transcorreguts els terminis tècnics i legals corresponents, l’ajuntament atorgarà la corresponent llicencia d’obres amb la que podrem iniciar les mateixes.

Inici de les obres

La Llei d’Ordenació de l’Edificació, estableix que per procedir a la inscripció d’una obra nova en el Registre de la Propietat, caldrà aportar una ASSEGURANÇA DECENNAL que contempli la garantia dels vicis o defectes dels elements estructurals de l’obra, com a mínim, durant 10 anys. S’haurà de tenir en compte aquest apartat i contractar aquesta assegurança amb qualsevol de les companyies que ofereixen aquest servei abans de l’inici de les obres, ja que un cop iniciades, pot ser problemàtica la seva contractació.

Previ a l’inici de les obres i, un cop nomenat el CONTRACTISTA PRINCIPAL O CONSTRUCTOR, el propietari-promotor de les obres , caldrà que tramiti davant del Departament de Treball de la Generalitat de Catalunya, el corresponent AVIS PREVI d’inici de les obres. Aquest document, serveix per informar a l’administració de treball, que es volen iniciar unes obres determinades i que s’ha nomenat un constructor per dur-les a terme.

Tanmateix, abans de l’inici dels treballs, i d’acord amb el que estableix el RD sobre condicions mínimes de seguretat a les obres de construcció, el contractista principal o constructor, caldrà que redacti UN PLA DE SEGURETAT I SALUT que adapti les condicions establertes en l’estudi de seguretat als seus mitjans constructius i auxiliars disponibles.

Aquest pla haurà d’estar aprovat pel coordinador de seguretat i s’haurà de presentar abans de l’inici de les obres conjuntament amb l’obertura del centre de treball al mateix Departament de Treball de la Generalitat de Catalunya.

Un cop iniciats aquests processos, caldrà procedir a contractar els serveis provisionals d’aigua i llum a les companyies subministradores. Caldrà procedir així mateix al tancat de les obres per impedir l’accés a tota persona aliena.

Malgrat que la intenció d’aquest text, no és documentar el procés de construcció de l’edifici, si que val la pena insistir en uns procediments que estableixen l’inici i el final de les obres.

Per una banda, el certificat o ACTA DE REPLANTEIG, elaborada pel director d’obra i el director executiu, defineix el punt de partida de les obres. Per altra, el CERTIFICAT DE FINAL D’OBRA elaborat per la direcció facultativa de l’obra i l’ACTA DE RECEPCIÓ DEFINITIVA elaborada pel constructor i el promotor són els que donen el punt final de les obres.

Tramitacions posteriors a la finalització de l’obra

Un cop finalitzats els treballs de construcció, caldrà realitzar una sèrie de tràmits per legalitzar l’habitatge i que bàsicament son:

Formalització de l’ESCRIPTURA D’OBRA NOVA o de compra-venda segons correspongui amb la corresponent liquidació de l’ IMPOST DE TRANSMISSIONS PATRIMONIALS , davant la Delegació de Tributs de la Generalitat de Catalunya.

La documentació que s’haurà d’aportar és la següent: Imprès de Transmissions Patrimonials.-Acte Jurídic Documentat; escriptura pública de declaració d’obra nova i divisió de règim de propietat horitzontal; original i còpia de l’escriptura; rebut de la contribució del valor cadastral del solar; imprès model 600 d’autoliquidació omplert d’acord amb les instruccions que s’adjunta en el mateix imprès i liquidació a l’entitat d’estalvis “la Caixa”. Aquesta liquidació s’ha de produir en un termini màxim de 30 dies després d’haver signat l’escriptura d’obra nova davant notari. La base imposable d’aquest impost es calcula sumant el valor declarat de l’obra nova i el d’obra nova i divisió horitzontal i aplicant el 0,50%. Si no s’efectua el pagament en 30 dies pot haver recàrrec des del 5% al 20%, segons el retard del pagament.

Amb la justificació de l’assegurança decennal, caldrà procedir a l’alta i INSCRIPCIÓ AL REGISTRE DE LA PROPIETAT . Allí s’ha de dur l’escriptura de compra i el resguard de pagament de l’Impost de Transmissions de la Generalitat de Catalunya. Els aranzels es calculen en base a l’import fixat en l’escriptura.

Després es procedirà a efectuar l’ ALTA AL CADASTRE (Centre de Gestió Cadastral i Cooperació Tributària. Caldrà omplir l’imprès 902 –simplificat o normalitzat, depenent del tipus d’habitatges que sigui-; i lliurar fotocòpia de l’últim rebut de la contribució del solar; fotocòpia de l’escriptura d’obra nova; etiquetes d’Hisenda del Titular o bé fotocòpia del DNI o NIF; certificat del final d’obra; 2 fotografies de la façana de l’immoble i plànols de situació i de distribució interior; memòria de qualitats i de materials; pressupost total general que s’inclou en el projecte; fotocòpia de l’escriptura. La Tassa és de 1000 pessetes per unitat urbana que es dóna d’alta.

Posteriorment cal obtenir la CÈDULA D’HABITABILITAT DE 1A OCUPACIÓ al Departament d’Arquitectura i Habitatge de la Generalitat de Catalunya. Caldrà complimentar l’imprès de sol·licitud de la Cèdula; DNI o NIF del sol·licitant; llicència municipal de l’obra; alta del Cadastre; certificat del final d’obra; Certificat del Control de Qualitat; Llibre de l’Edifici (obligatori a partir d’edificis de 4 habitatges). L’import d’aquesta taxa és de 3.880 pessetes per habitatge en edificis de 2/5 habitatges i 1.665 pessetes, per habitatge, en edificis que tenen més de 5 habitatges.

La tramitació de la Hipoteca

Per procedir a tramitar un préstec amb garantia hipotecaria davant d’un banc, caldrà seguir els següents tràmits:

Si l’obra es troba en fase de projecte o construcció, caldrà redactar la corresponent DECLARACIÓ D’OBRA NOVA, document legal que defineix el tipus d’obra que es tracta i descriu en que consistirà. Aquest document serà reemplaçat per l’ESCRIPTURA D’OBRA NOVA un cop acabada aquesta. Caldrà aportar també l’escriptura del solar així com una copia del projecte. Amb aquesta documentació bàsica més els avals i altra documentació que cada entitat bancària requereixi, es podrà obtenir el préstec hipotecari. Normalment, en cas d’obra nova no acabada, l’import del préstec s’anirà obtenint a mesura que es vagin certificant les diferents parts d’obra executades.